Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK | Qurbaa.Com Köşe Yazarı | 03 Aralık 2008 Çarşamba

||| 2009 SIKINTILI GEÇECEK..!

Haftaya yine çalkantılarla başladık. İç piyasalar karışık, dünya piyasaları karışık. ABD’ nin resmen resesyonda olduğunun kabul edilmesiyle ABD’ borsalarında yüzde 9, Asya borsalarında yüzde 6 ve İMKB’ de yüzde 4 düşüşler yaşanırken Rusya borsa işlemlerine ara verdi.

Türkiye bu krizi rahat atlatır derken henüz krizin boyutunun ne olduğu bizlere ne kadar dokunacağını bilmiyorduk.  Oysa bunun sinyalleri  2007 yılında gelmeye başlamıştı. Hepimiz durgunluğu hissediyorduk bişeylerin yolunda olmadığının farkındaydık fakat dışarıda herşey yolundaymış gibi devam edince acaba yanılmıyormuyuz oluyorduk.

Hala krizin dibini görmediğimiz söyleniyor. Hafif sıyrıklarla atlatacağımızı düşündüğümüz bu dönemde alınması gereken önlemler bile henüz net değil. Oysa ilk ABD’ de ortaya çıkan finans krizinin arkasından Türkiye’ deki iş dünyasının büyük patronları acil önlem alınması gerektiğini hükümete iletmiş ve daha somut şeylerin yapılması gerektiğini söylemişlerdi.

Geldiğimiz noktaya baktığımızda iç piyasalarda büyük güvensizlik ve tedirginlik var. 2009 yılı tam anlamıyla muamma gibi. Bu durum giderek durgunluk yaratıyor ve piyasalarda acayip likidite sıkıntısı var. Fabrikalar ufak ufak üretimlere ara veriyor yada tamamen kapatıyor. İşsizlik ise hergün biraz daha artıyor.

Dikkatimi çeken krizlere alışık olan halkımız kriz ekonomisi yapmaya başlamış bile. Kredi kartı kullanımını düşürmüş mecbur olmadıkça kullanmıyor cebindeki nakit paraya göre harcamasını yapıyor. Hem nasıl yapmasın ki? Vatandaş çalıştığı işin garantisinin olmadığının farkında üstelik her geçen gün masraflar artıyor  elektriğe,d oğalgaza  yeni zamlar geliyorken üstelik bu kadar kriz konuşmalarıda yapılıyorken….

Sıkıntılı zamanların ardından her zaman daha parlak yeni bir gün doğar.  Zor geçen ve hiç bitmeyecek bir kış mevsimi gibi. Ama arkasından güzel bir bahar gelir. Işıl ışıl ve doğa tekrar canlanır… Yaşanan küresel kriz ama öyle ama böyle sarsacak yıkacak görünüyor.  Deneyimli ve duyarlı halkımızla beraber en az zararla atlatacağımızı düşünüyorum krizi.  Düzen yeniden ve tekrar kurulurken  Türkiye’ nin  şimdikinden çok daha iyi bir pozisyonda olacağını sanıyorum.

Bu arada hala kirada olanlar ve gelirine güvenenler piyasadaki konut fiyatlarını iyi takip etsinler.  Çok cazip fiyatlara rastlayabilirsiniz.  Bir türlü bütçesini denkleştirip alamadığınız beğendiğiniz eve paranız yetmiyordu değilmi şimdi aynı evi istediğiniz fiyata alabiliyor olabilirsiniz.

Hatice KOLÇAK Qurbaa.Com İçin Yazdı…

Av.Yasin ÖZKAN  | Hukuki sorunlarınızı bana yazın çözüm bulalım.

 av.yasinozkan@Qurbaa.Com | 01 Aralık 2008 Pazartesi

||| KONUT PROJELERİNDEN EV ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMELİYİZ?

Hafta sonu İstanbul’da bir gayrimenkul fuarını yani 2008 Realist Expo’ yu ziyaret ettim. Fuarda İstanbul’un özellikle Avrupa yakasında Beylikdüzü, Bahceşehir, Esenyurt tarafları ile Anadolu yakasında  Kurtköy, Çekmeköy, Ataşehir civarlarında yapılan konut projelerinin  ağırlıkla pazarlandığını gördüm. Yine İstanbul dışı Bodrum’da yapılan konut projeleri Realist Expo Emlak Fuarı’nda pazarlanıyordu… Kocaeli Belediyesi de bu yıl Realist Expo Emlak Fuarı’nda stand açmıştı. Bunun yanında Amerika ve Dubai gibi ayabancı ülkelerdeki gayrimenkul projelerininde Realist Expo Emlak Fuarı’nda pazarlandığına  tanık oldum.

Gayrimenkul satın almak isteyipte secenekler arasında tercih yapamayan kişiler icin fuarlar iyi bir fırsat bütün projeleri tek tek yerinde görmeden önce fuarda, bölgeler ve projeler hakkında detaylı bilgi aldıktan sonra kafanıza yatan projeleri gidip yerinde görmek ve buna göre karar vermek daha mantıklı olsa gerek.

Dikkatimi çeken bir diğer hususta pek çok bankanın Realist Expo Emlak Fuarı’nda stand açmış olduğu idi  her ne kadar faiz oranları şu an yüksek olsa da yakın zamanda faiz oranlarında bir düşüş beklendiğini bizzat bankacılardan duydum.

Realist Expo 2008 Emlak Fuarı

Fuarda her şirket kendi projesini pazarlamak icin kendine has yöntemler kullanıyordu albenili maketler yapılmış neredeyse yüzme havuzu fitness salonu spor alanları sosyal tesisler hepsinde standarttı ancak her projede bunların olması avantajmı yoksa dezavantajmı bunu iyi hesaplama  gerekir.

Örneğin 300-400 daireli bir siteye bir kapalı bir acık havuz koymak ne derece ihtiyacı karşılar yüzme havuzu maliyetinin getirdiği ek mali yük düşünüldüğünde olmasa dahamı iyi olurdu acaba diye düşünmüyor değil insan.

Konut projelerinde çoğu firma daha kaba inşaat aşamasında pazarlama yaptığından  birikimini  beğendiği projeden bir daireye yada iş yerine  yatıracak kişilerin dikkat etmesi gereken hususları kendimce aşağıdaki gibi özetledim.

I - YÖNETİM VE AİDAT ÖDEMELERİ SORUNU ÖNEMLİ

 Bazı konut projelerinde müteahhit şirketlerce daire/işyeri satışının yanında satıştan sonra  yönetim işlerinin de bizzat yapıldığını gözlemledim. Bu ne demek ? Havuzlu fitness salonlu alışveriş merkezli bi sitede buraların işletilmesini ve genel yönetim işlerini yapan şirketler size aylık aidatlar kesiyorlar bu rakamlar kimi zaman azımsanmayacak rakamlar olabiliyor ve her ay kira öder gibi bu ödemeleri yapmak zorunda kalabiliyorsunuz.  işletme işi biraz karlı ise bu sefer şirket o işi bırakmak istemiyor ve siz kabul etsenizde etmesenizde o katılım paylarını ödemeye devam ediyorsunuz.

Konut alırken bu ayrıntıya dikkat edilmesi lazım yani aldığınız yerin yönetimini bizzat kat maliklerimi yapacak yoksa mütahit şirket yönetimi kendisindemi tutacak baştan araştırmakta fayda var.

II - ALACAĞIMIZ KONUTUN İSKANİNİN ALINMIŞ OLMASI ÖNEMLİ

 İskan alınmış olması demek konutun imar mevzuatına göre tamamlanıp eksiksiz olarak bitirildiği anlamına gelir bu durumda ileride size ekstra masraf çıkarılamaz alacağınız yer krediye uygun bir yerdir. İskanlı yerleri tercih etmekte fayda var.

III - KAT İRTİFAKI KURULARAKTA KREDİ KULLANDIRILABİLİYOR

 İnşaat devam ederken kat irtifakı kurulup bu şekildede kredi kullandırılabiliyor bu durumda iskan alınmadığından ileride sizden hangi ücretlerin talep edileceği konusu önem arz ediyor yani iskan harcı kat mülkiyeti masrafları ilave peyzaj masrafları gibi masraflarda talep edilebilir bunlarıda baştan iyi düşünmekte ve anlaşmaya bu  konuları koymakta fayda var.

Bu saydıklarımız hukuken dikkat edilecek konular bunun dışında konut/işyeri alırken doğru secimi yapmak icin bölgeyi iyi bilen bir emlak danışmanından faydalanılmasını da tavsiye ederim.

Av.Yasin ÖZKAN

Qurbaa.Com

Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK | Qurbaa.Com Köşe Yazarı | 25 Kasım 2008 Salı

Konut Kooperatifler Gerimi Geliyor?

Eskiden kooperatifler vardı özellikle dar gelirli insanlar bir ev sahibi olmak için birikimlerini buraya yatırırlardı. Nereden çıktı şimdi bu kooperatif meselesi demeyin ve  şaşırmayın. Birçok nedenden dolayı konut kooperatifleri bitti bitme noktasına geldi. Yerlerini de markalı konut  projeleri aldı.

Türkiye’ de ilk konut kooperatifi, 1934 yılında Ankara’ da üst düzey memurları tarafından kuruldu. 1960 lı yıllarda toplu konuta ve çok ortaklı kooperatiflere önem verildi, 1970 lerde OYAK ve Bağkur finansman kuruluşları arasına katıldı. 1984 yılında yürürlüğe giren Toplu Konut Kanunu ile kurulan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)  özellikle alt ve orta gelirli vatandaşa hitap eden konut projeleri üretti ve üretmeye devam ediyor.

1980- 1990’ lı yıllarda revaçta olan konut kooperatiflerine alt ve orta gelir grubu  ev sahibi olmak üzere birikimlerini yatırdı. Anadolu’ dan büyük şehire göçün oldukça fazla olduğu ülkemizde insanımız küçük birikimlerle ve küçük taksitlerle gerçekten mal sahibi olmaya çalıştı.

KONUT KOOPERATİFLERİ GERİMİ GELİYOR

Ancak halkın ucuz konut ihtiyacını karşılamak üzere kurulan kooperatiflerin bir kısmı  yapının gecikmesi, ekstra maliyetlerin çıkması, daire paylaşımındaki adaletsizlikler, teknik ve mali denetimsizlik , yolsuzluk gibi birçok nedenden dolayı projelerini bitiremedi ve üyelerini mağdur etti.

1990 yıllarından itibaren büyük şehirlerde markalı konut üretimi yapan inşaat şirketlerinin ortaya çıkması ile beraber zaten çıkmaza giren konut kooperatiflerine ilgi iyiden iyiye azaldı. Üretilen konutun kalitesi ile bankaların kullandırdıkları cazip ödeme şartlarını içeren konut kredileri  tüketiciyi memnun etti.  2004 yılında tam anlamıyla konut projelerinde patlama yaşandı  insanlar bir iki hatta daha fazla ev almaya başladı. Ancak yapılan konut projeleri orta ve üst gelir grubuna hitap ediyordu ve oldukça büyük - lux yapılıyordu. Alt gelir grubu unutulmuştu. Gerçi  TOKİ’ nin yaptığı projelerin bir kısmı  alt gelir grubuna göre yapılıyor  ancak talebin yüksek olmasından dolayı  yetersiz kalıyor.

Günümüze baktığımızda yaşanan küresel finans krizi en çok gayrimenkul sektörünü etkiledi hatta ABD’ de mortgage kriziyle  başladı ve gündeme düştü. En fazla orta gelir grubunu etkilediğini düşündüğüm bu kriz ve zaten bir türlü mal sahibi olamayan , olmaya çalışan  alt gelir grubu ile birlikte konut kooperatifleri tekrar gündeme gelecek görünüyor.

Umarım eksiklerin giderilmesi ve yapılan hataların tekrar yapılmaması ve yeni bir yapılanmayla konut kooperatifleri tekrar  canlandığında ev sahibi olma hayali ile yaşayan halkımız mal sahibi olmayı başarır.

Hatice KOLÇAK Qurbaa.Com İçin Yazdı…

www.qurbaa.com

Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK | Qurbaa.Com Köşe Yazarı | 17 Kasım 2008 Pazartesi

||| Ev fiyatları ne olacak?

2007 yılında durağanlaşmaya başlayan inşaat sektörü 2008 yılını da durgunlukla kapatacak görünüyor. Amerika’ da mortgage kriziyle başlayan ve bütün dünyaya yayılan finansal kriz Türkiye’ de de kendini hissettirmeye başladı. Etrafta yığınla yapılmış her türlü konut projeleri  üstelik çok güzel kampanyalarla  alıcıların beğenisine sunulmuş durumda. Peki ya alıcı ne durumda!! Alıcı şaşkın ve tedirgin olan bitene anlam vermeye çalışıyor.

Son zamanlarda Mynet Emlak’ da  soru cevap köşesinde ve etrafımdan en fazla aldığım soru; Ev fiyatları ne olacak? Sizce elimizdekini şu an satmalımıyız? Yoksa yatırım amaçlı almalımıyız? Yada  bir süre daha beklemelimiyiz? Krediler çok yüksek bu aşamada ev almak ne kadar doğru? gibi sorulara tüketici yanıt arıyor.

Konut kredileri çok yükseldi hatta bir çok bankada % 2 lerin üzerine çıkmış durumda. Diğer taraftan bakıldığında konut fiyatları düşmeye başladı.Bu düşüş 2009 yılında da devam edecek görünüyor .Her zaman söylediğim gibi birbiriyle ters orantılı gelişiyor konut fiyatları  ve kredi faiz oranları. İnşaat malzemelerinde de fiyatlar düştü ancak bir yere kadar dolayısıyla inşaat  maliyetlerine bakıldığında konut fiyatlarında çok büyük düşüşler olmayacağını söyleyebiliriz.

Gözardı etmemiz gereken başka bir durum  tüketicilerin konut kredisi kullanarak bir, iki hatta daha fazla evi alması olmuştu. Bu durum yaşanan kriz ile beraber tüketiciyi zor duruma sokmaya başladığı an piyasa da enteresan birbiriyle çelişen fiyatlar oluşmaya başlayacaktır. Çok kısa bir süre önce neredeyse bankaların konut kredisi vermek için birbiriyle yarıştığı dönemde  hemen hemen her başvuran tüketiciye konut kredisi verildi. Talep arttıkça konut fiyatları yükseldi.  Bu durum aslında reel olmayan konut fiyatları yarattı. Tüketici elinde küçük bir nakit ile üzerini kredi çekerek aslında   geleceğini ipotek ederek yatırım yapmaya başladı. Dolayısıyla konut fiyatları reel  seviyesine gelmek durumunda.

Piyasada oluşan ve oluşacak gayrimenkul fiyatlarından yararlanmak isteyen ve cebinde nakit parası olan için çok güzel fırsatların olacağını söyleyebiliriz. İnanılmaz güzel konut projeleri yada ticari gayrimenkuller hatta arsa ve araziler hepsi değerlendirilebilir.

Kiracı iseniz ve oluşan şartlardan yararlanmak istiyorsanız bu arada  gönlünüze bütçenize göre bir ev bulduysanız  cebinizde ise minimum % 50 nakit paranız var ve kalanını konut kredisi kullanarak ev sahibi olmayı  düşünüyorsanız bunuda değerlendirin derim. En azından kiraya ödeyeceğiniz parayı kendi evinize ödemiş olursunuz. Unutmamak gerekiyorki kesinlikle bütçenizi aşan yatırımlar yapmayın ayağınızı yorganınıza göre uzatın taksitlerinizi ödeyeceğiniz şekilde ayarlayın.

Elinizdeki gayrimenkulleri satmak için ise doğru bir dönem olmadığını görüyoruz. İhtiyacınız yok ise elinizdekini satmak için beklemek talebin az olduğu bu dönem daha iyi olacaktır. Nitekim satılabilir gayrimenkullerin çoğu rayic değerlerinin altında satılabiliyor.

Şimdilik Konut Fiyatları ve Gelişmeleri bizim pencereden böyle görünüyor gelişmeleri hep birlikte izleyeceğiz ve yorumlayacağız.

Hatice KOLÇAK Qurbaa.Com İçin Yazdı…

Av.Yasin ÖZKAN

Av.Yasin ÖZKAN  | Hukuki sorunlarınızı bana yazın çözüm bulalım.

av.yasinozkan@Qurbaa.Com | 17 Kasım 2008 Pazartesi

||| Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Kendini iyiden iyiye hissettirmeye başlayan ekonomik kriz gerek konut gerekse iş yeri kira sözleşmelerinin imzalanmasında ve uygulanmasında tarafları  bir kere daha dikkatlice düşünmeye ve davranmaya sevkediyor.

Ev sahipleri sağlam bir kiracı bulup kiralarını sorunsuz ve düzenli bir şekilde almak isterken işini kaybetme korkusuyla yaşayan kiracılar ise anlayışlı gecikmelerde kendisini idare edebilecek mal sahiplerini  arıyorlar .

Son günlerde kiralarını ödeyemeyen kiracıların mal sahiplerine yönelik indirim taleplerini duyduğumuz gibi büyük iş veren şirketlerden de işci çıkarma haberleri duyulmaya başlandı bu şartlar çerçevesinde  hem kiracı hem de kiralayan kendini güvende hissedemiyor maalesef.  Elbette bu günler gelip gecici aslolan her şeyin normal seyrinde gitmesi. Piyasalar durulunca ekonomi tekrar normal seyrine girecek buna inancımız tam  ancak bu dönemde biraz daha dikkatli ve ihtiyatlı davranmak gerekir diye düşünüyorum.

Bu hafta yeni kira sözleşmesi imzalayacak ve daha önceden sözleşme  imzalamış olanlara bazı hatırlatmalarda bulunayım istedim bu hatırlatmalarım gerek kiracılar yönünden gerekse mülk sahipleri yönünden dikkat edilmesi gereker ana başlıkları  kapsıyor. Bu genel bilgilerin yanında her taşınmazın ve sözleşmenin kendine has özellikleri olacağını unutmamak gerekir.

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDEN ÖNEMLİ ?

Gerek kiracı gerekse kiralayan yönünden kiracılık ilişkisinin kurulma anında imzalanan sözleşmenin önemi büyüktür ilk anda dikkat edilmeyen bazı şartlar ileride tahliye davalarında yada kira bedellerinin ödenmesinde ve artış durumlarında çok önem arzedebilmektedir. Uygulamada kira sorunları çokca karşımıza çıkıyor ve genelde ilk sorulan  soru dava ne kadar sürer oluyor bizde bu soruya kira bedelinin zamanında ödenip ödenmediğine ve sözleşmenin güzel bir şekilde düzenlenip düzenlenmediğine taraflar lehine ve aleyhine olan maddelere bakarak cevap veriyor ve çözümler üretiyoruz.

Sözleşme yapılırken taraflarca önemsenmeyen üzerinde durulmayan bir madde   dava aşamasında avukatlar içir  çok değerli ve gerekli olabiliyor.

KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALANIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

I) - KİRACILAR

- Kiraya veren, taşınmazın yasal mal sahibi yada yetkili temsilcisimi
- Dönem artışları hangi oranda yapılacak
- Tahliye taahhüdü isteniyormu
- Sözleşme şartlarında aleyhe durum varmı

II) - KİRALAYANLAR

- Kira artış şartı bu gayrimenkulün piyasasına uygunmu
- Sözleşmede tahliyeyi ve artışı olumsuz etkileyecek şartlar varmı
- Sözleşme boyunca sorumluluğu devam edecek sağlam bir kefil varmı
- Doğru bir kiracı secimi yapıldımı

KİRA BEDELİ TÜRK LİRASIMI OLSUN,  DOVİZ ÜZERİNDENMİ OLSUN?

Uygulamada YTL üzerinden yapılan sözleşmelerde  enflasyon oranında artış yapılmaktadır. Ancak taraflar arasında bunun aksi yönde bir düzenleme de yapılabilir  döviz karşılığı akitlerde ise kanun gereği artış şartı konamamaktadır. Sözleşme düzenlenirken kira bedelinin ödeneceği para birimi iyi  belirlenmelidir.

KİRA ARTIŞLARI NASIL BELİRLENMELİ

YTL üzerinden kira artışları her yıl enflasyon oranında yapılmakla birlikte uzun süreli kira sözleşmelerinde bu artışlar günün ekonomik koşulları ve piyasa rayiçlerine göre yetersiz olabilmektedir. Bu durumda kira sözleşmelerinde  uygulamada enflasyon artı %10 -%20 gibi oranlar belirlendiğini  görüyoruz. Bununla birlikte uygulamada  kira tespit davası ve uyarlama davası açarakta kiralar günün rayiç bedellerine çekilebilmektedir.

Bundan 5-6 sene önce dövizin sürekli artmasından dolayı bazı mal sahipleri döviz üzerinden kontrat yaparak kendilerini enflasyon karşısında daha sağlama alıyorlardı ancak son yıllarda yerinde sayan kurlar bu kişilerin beklentilerini boşa çıkardı ve karşılıklı çıkar dengelerinde mal sahipleri aleyhine bozulmalar oldu. İşte bu dengesizlikler yönünden de döviz kira bedellerini günün ekonomik koşulları ve piyasa rayiç değerlerine göre  dava yoluyla uyarlama imkanı bulunmaktadır.

Gerek mal sahipleri gerekse kiracılar yönünden yaşanan tedirginliklerin en kısa sürede yerini güven ortamına bırakması dileğiyle herkese kolaylıklar dilerim…

Av.Yasin ÖZKAN

Qurbaa.Com

Hukuki sorularınızı bana ulaştırmak için av.yasinozkan@qurbaa.com adresine e-mail atmanız yeterli…

Av. Yasin ÖZKAN Qurbaa.Com için yazdı…

Çözüm Ortağımız >>> www.tapugarantisi.com

Anadolu yakasının gözbebeği, parlayan yıldızı, residanslarıyla, plazalarıyla yeni açılan gözde alışveriş merkezleri, Merkez bankasının bölgeye taşınacağı  ve ana arterler üzerinde olmasıyla  Ataşehir özellikle çalışan kesimin ve yatırımcının ilgi odağı oldu. 

Özellikle yeni kurulan Batı Ataşehir bölgesinde yapılan site özellikli elit konut site projeleri çoğumuzun en azından bir kere merak edip giderek baktığı fiyatını özelliklerini öğrendiği ve almak için gayret sarfettiği projeler Türkiye çapında ciddi inşaat firmaları tarafından yapıldı ve yapılmaya devam ediyor.

A ve B grubu alıcı kitlesine  hitap eden bu bölgede yapılan konut projeleri, residanslardan bazıları Ağaoğlu My world, Uphill Court, Kentplus, Incıty, Stargate, Trıo ve Paladıum Alışveriş Merkezi. Birçok projede teslimatlar bitti ve oturum başladı ancak hala şantiyeler devam ediyor. Yeni şantiyeler yada eksik kalan işlerin yapıldığını görüyoruz.

BATI ATAŞEHİR DE YOL ÇİLESİ

Bu bölgede birçok şeyin değiştiğini günbe gün farkedersiniz ancak değişmeyen tek şey evinize işinize gitmek için sabah akşam kullandığımız kavşak ve kavşağa giden 500 metre  yolun  ne kadar kötü durumda olduğudur. Asfalt demeye bin şahit lazım bu yol için. Kamyonların bozduğu yamalı bohça görünümünde olan bu yolda bol çukurlarda mevcut. Köylere ulaşmak için kullanılan patika yolları hatırlatıyor insana. Topu topu 500 metreyi geçmeyen yolun neden bir türlü yapılamadığınıda merak etmişimdir. Yani böyle bir yerde bu kadar güçlü inşaat firması bu kadar güzel proje yaparken ve milyarlara satarken  yolun bu durumunu çözemezlermiydi?

Her gün binlerce insanın kullandığı bu kavşaktan geçmeden etraftaki sitelere gitmek neredeyse mümkün değil. Trafik sorununu çözmek için başlayan  tünel inşaatı ise bir türlü bitmek bilmedi.Zaten otomobillle yol alırken zıplaya zıplaya gidebildiğimiz yola birde tünel inşaatı işi girince hepten çekilmez oldu.Yolda zıplayarak giderken karşımıza iş makineleride çıkmaya başladı. Çoğu zaman tek şeritten sağlanan trafikte hayıflanırken asfaltın ne kadar kötü olduğunu bile unutuyoruz .

Sene başında benimde çok beğenerek taşındığım bu bölgede arabam gel gitlerde işte tam bahsettiğim meşhur yolda bozuldu. 2005 model olan arabam kullanılamaz hale geldi. Masrafı değerine yakın olduğu için çok ucuza elden çıkarmak zorunda kaldım. Büyük zorluklarla bir dünya para verilerek risk alınarak satın aldığımız, kiraladığımız  konutlarımıza (üstelik bunlar çok pahalı projeler) hiç  yakışmayan bu yolda birde arabamızı feda etmiş oluyoruz. 
Neredeyse her gün birkaç trafik kazası ve bol bol kavgaların yaşandığı meşhur Batı Ataşehir kavşağı yol inşaatı bitene kadar daha da sabretmemiz gerekecek anlaşılan. Olsun büyüklerimizin dediği gibi sabrın sonu selamettir. Umarım Batı Ataşehir in meşhur kavşağı artık biter ve bitmeli ….

Hatice KOLÇAK Qurbaa.Com İçin yazdı

Av.Yasin ÖZKAN

Kentsel Dönüşüm / Yenileme Nedir ?

Ülkemizde 1960-1970 li yıllardan beri  çarpık yapılaşmanın baş aktörü  konumundaki gecekondulaşma sorunu ve devlet arazileri üzerine izinsiz yapılan kaçak, imarsız, iskansız, mimari ve statik yönden hiçbir özelliği ve güvenliği olmayan yapıların ortadan kaldırılması ile yerine günümüz inşaat teknolojileri kullanılarak güvenli binaları rekreasyon alanları yolları parkları sosyal donatıları ile yeni yaşam alanları oluşturmak herkesin ortak dileği olsa gerek..

Ancak çarpık kentleşme sorunu o kadarda kolay çözülebilecek bir sorun değil maalesef bunun için öncelikle yeterli yasal düzenleme ve  çıkarılan kanunları kararlılıkla uygulayacak bir kamu iradesi gerekiyor.

Ülkemizin 1. derecede deprem kuşağında olmasıda eskiyen yıpranan cöküntü alanı olarak tanımlanan bu alanlardaki yapı stokunun derhal ıslah edilmesini zorunlu kılmaktadır.

Kentsel dönüşüm deyince tapu tahsis belgesi kavramıyla karşılaşıyouz kısaca bu belgeden bahsedelim.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

1984 yılında çıkarılmış olan 2981 sayılı imar affı kanunu ile devlete (hazine, vakıf, belediye) ait araziler üzerine 1984 yılından önce yapılmış olan gecekondulara bir defaya mahsus af getirildi ve kişilere müracaat imkanı sağlandı o zaman kurulan yeminli teknik bürolar müracaat sahiplerinin sahiplik belgelerini alarak dosyalar hazırladılar ve hak sahiplerine tapu tahsis belgesi adında belgeler düzenlenerek verildi.

Tapu tahsis belgesinin hukuki niteliğini ”bu yerin  tapusu devletin seninde üzerinde gecekondun var şimdilik gecekonduyu yıkmıyorum senden işgal parasıda  almıyorum ileride imar uygulaması yaptığım zaman senin tapu tahsis belgen tapuya dönüşecektir. Bu süre icinde gecekondunu yıkarsan hakkın kaybolur şimdilik orada oturmaya devam et ”  anlamına gelen bir belge olarak özetleyebiliriz.

Kentsel Dönüşüm / Yenileme Nedir ?

Kentsel Dönüşümü Kimler Yapıyor?

Kentsel dönüşüm çalışmaları günümüzde belediyeler ve toki tarafından uygulanıyor uygulamanın özel sektör ayağında ise arazi geliştirme şirketleri ve inşaat şirketleri göze çarpıyor ancak uygulamanın yapıldığı hemen hemen her yerde tartışmalarda beraberinde sürüp gidiyor.
Hatalı ve keyfi uygulamaları tasvip etmek elbette mümkün değil ancak bu uygulamaların yapılmasında da hem toplum hemde devlet olarak yararımızın olacağı açıktır.

Kentsel Dönüşümlerin Vatandaşa Faydası ne?

Kentsel dönüşüm alanı olarak belirlenen alanların çoğu aynı zamanda tapu mülkiyeti yönünden de problemli alanlar , buralar genellikle hazine yada vakıf arazisi. Ve tapusu kamuya ait yerler ancak 1984 yılında çıkarılan imar affı kanunu ile buralara TAPU TAHSİS BELGESİ verilmiş tapu tahsis belgesi mevcut gecekonduyu korumaktan başka bir işe yaramıyor vatandaşa gecekondunu koru diyor. Gecekondu yıkıldığı anda tapu tahsis belgeside gecersiz hale geliyor hal böyle olunca o gecekondular demirbaş gibi şehirlerimizde durmaya devam ediyor. Gecekonduda oturulduğu sürece devlet o işgalciden imar affı kanunu  gereği işgal parası(ecrimisil)da almıyor. Bu durum diğer vatandaşlar nezdinde rahatsızlık yaratıyor. Bütün bu hukuksal ve yapısal çarpıklıklar günümüzde kentsel dönüşüm uygulamaları ile çözülmeye çalışılıyor.

Kentsel Dönüşüm Yapılırsa Ne Olur?

Hazine ve vakıf arazilerinin tapu tahsis belgesi sahiplerince bedelsiz yere işgali engellenmiş olur.
Gecekondular kentin merkezi yerlerinden kaldırılmış olur.
Tapusu devlete tapu tahsis belgesi ile vatandaşa verilmiş yerlerin  mülkiyet sorunları çözülmüş olur.
Çöküntü alanları ortadan kaldırılarak Olası deprem durumunda can ve mal kaybı en aza indirilmiş olur.

DAHADA ÖNEMLİSİ İSTANBUL GİBİ METROPOL ŞEHİRLERDE KALİTELİ VE MERKEZİ LOKASYONDA YAŞANAN ARSA SIKINTISINA  KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI İLE KALİTELİ ARSALAR ÜRETİLEREK KATKIDA BULUNULMUŞ OLUR. BU SÜRECTE İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ KÖKLÜ FİRMALARIN BİLGİ VE DENEYİMLERİNDENDE MUTLAKA FAYDALANILMASI GEREKİR.

KURUMLAR ÖZEL SEKTÖR VE MESLEK ODALARININ KATILIMI İLE YAPILACAK UYGULAMALAR İLE KENT KİMLİKLERİNİN KORUNMASI SAĞLANIR BU ŞEKİLDE  ARZU EDİLEN NETİCEYE DAHA KOLAY ULAŞILIR DİYE DÜŞÜNÜYORUM.

Av.Yasin ÖZKAN

Qurbaa.Com

Hukuki sorularınızı bana ulaştırmak için av.yasinozkan@qurbaa.com adresine e-mail atmanız yeterli…

Av. Yasin ÖZKAN Qurbaa.Com için yazdı…

Hatice KOLÇAK

Hatice KOLÇAK | Qurbaa.Com Köşe Yazarı | 03 Kasım 2008

MORTGAGE  (KONUT KREDİSİ)   YAKIYOR

Daha geçen sene 1.30 seviyelerinde olan konut kredileri acaba % 1 seviyelerine ne zaman iner diye hesap kitap yaparken bütün hesaplarımız alt üst oldu. Şaşkına dönen vatandaşımız ihtiyacı olsa bile ev alıp almamakta kararsız. Basında her gün çıkan olumsuz haberler, çizilen karamsar tablolar,  sürekli tırmanışta olan krediler gerçekten ne yapacağını şaşırmış vatandaşı bu konuda beklemeye itiyor.

Daha yeni mortgage kredisine başvuran bir okurum krediye başvururken faiz oranının 1,44 olduğunu ancak krediyi kullanma aşamasına kadar önce 1,55 sonra 1,70’ e faizin dayandığını söylüyordu. Allah’ tan kredisi çabuk onaylanmıştı  çünkü oranlar 2 ‘ lere kadar çıkmış bulundu. Evet çok değil son bir ay içinde bir anda yükselme trendine giren  faiz oranları her geçen gün durdurulamayacak şekilde artmaya başladı.

Geldiğimiz noktada yaşanan kriz ile beraber 360 aya uzayan konut kredi faiz oranları 60 aya kadar indi üstelik faiz oranları 2,00 nin üstüne çıkmış durumda. Gerçekten inanılmaz bişey bu. Oysa yapılan bu kadar güzel projeler varken, alınabilecek alternatif konutlar bu kadar çokken birçoğumuz sadece  faizlerin düşmesini bekliyordu ev almak için. Soran herkese aynı şeyleri söylemiştim beğendiğiniz bir ev varsa ve fiyatı bütçenize uyuyorsa alınabileceğini her fırsatta söylemiştim

Mortgage ( Tut-Sat )

Sektörde şu an her banka farklı kredi oranları ve vadeler uyguluyor. Konut kredisi kullanırken iyi bir araştırma yapılmalı, en uygun vade ve oranı veren banka tercih edilmeli. Konut kredi faiz oranları 2 ve üstüne çıkmış bankalardan bazıları  HSBC, Teb, Bankpozitif ve Anadolubank iken en düşük kredi oranı veren bankalardan biri Garanti Bankası 1,80. Garanti bankasını diğer bankalar izliyor. Ancak unutmamak gerekirki mortgage kanunumuza göre kullandığınız krediyi faizler düştüğünde aynı banka yada farklı bankalardan yeni faiz oranlarına göre tekrar yapılandırabiliyorsunuz.

Şu an asıl soru şu; Faizler bu kadar yüksekken konut almak ne kadar doğru? Eminim birçoğunuz bu sorunun cevabını bulmaya çalışıyorsunuzdur. Benim cevabım yine aynı olacak. İçinize sinen bir ev bulduysanız fiyatı bütçenize uyuyorsa kaçırmayın alın derim. Çünkü yükselen faiz ve konut fiyatları ters orantılı gelişiyor. Yani faizler yükselirken konut fiyatları düşer, faizler düştüğünde ise konut fiyatları yükselir.Hemen hemen her zaman denge vardır.Gayrimenkul alırken en önemli nokta doğru fiyattan doğru lokasyonda yer  almaktır. Doğru fiyat ve lokasyonda alınan bir gayrimenkul her zaman için yapılmış doğru yatırımdır.Unutmayalımki mal alınırken kazanılır dolayısıyla fiyat çok çok önemlidir.

Tabii şunuda eklemeden geçmek istemiyorum. Mümkün olduğu kadar alacağınız evin tutarının min %30 – 50 arası elinizde nakit olsun. Kalan kısmı için konut kredisi kullanmanız hem taksitlerinizin düşmesini hem alacağınız kredi riskini en aza indirir. Boyunuzu aşacak kredilere girmeniz, tamamına yakın kısmını kredi kullanarak büyük riskler alarak gayrimenkul almanız sıkıntılı şu günlerde sizleri ileride zorlayacaktır.Ancak elinde nakit parası olup gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar için ise fırsat günlerinin geldiğini söyleyebiliriz.Bunlar dikkatli olur ve piyasayı kovalarsa çok iyi fırsatlar yakalayacaklardır.

Hatice KOLÇAK Qurbaa.Com İçin yazdı

Hatice KOLÇAK

- Öncelikle nereden daire alacağınızı doğru belirleyin. Yatırım için bir daire alacaksanız, o bölgede ileride ne gibi gelişmeler olacağını araştırın. Çünkü bir daireyi değerlendiren çevresidir.

- Daire alırken acele etmeyin. O semtteki fiyatları iyi araştırın. Alacağınız daire fiyatı ile diğer daire fiyatlarını kıyaslayın. Gerekirse bir uzmandan yardım alın. Çünkü bir emlak uzmanı sizin dikkat etmediğiniz birçok şeye dikkat edecektir.

- Satın alacağınız dairenin beğendiğiniz daire ile aynı daire olup olmadığını tapudan ve belediyeden kontrol edin.

- Henüz inşaat tamamlanmadıysa en azından kat irtifak tapusu alın.

- İnşaat halinde bir daire alıyorsanız sadece kat irtifak tapusu almak yetmez. Daireyi satan kişiyle ayrıca sözleşme yapın. Sözleşmeyle dairenin ne zaman teslim edileceğini, kullanılacak malzemeyi, zamanında teslim edilmediğinde satıcının size ödeyeceği cezai şartı belirleyin. Ayrıca yapacağınız
sözleşmeye kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesini şart olarak ekleyin.

- Alacağınız daire inşaatı tamamlanmış bir daire ise, kat mülkiyeti olup olmadığına dikkat edin. Kat mülkiyeti varsa iskanı da var demektir.

- Tapuda size sadece arsa hissesi devri yapıldıysa satın aldığınız yerin daire değil, sadece bir arsanın payı olduğunu ve bu satış işlemine karşı diğer hissedarlar tarafından önalım(şufa) davası ve ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davası açılabileceğini bilin.

- Dairenin, geçmiş yıllara ait vergi borcu olup olmadığını araştırın. Çünkü geçmiş yıllara ait borçlardan yeni daire sahibi de eski daire sahibi ile birlikte sorumludur.

- Satın aldığınız yer için belediyeye beyanname vermeyi unutmayın.

- İçinde kiracısı olan bir daire aldıysanız, mutlaka kira sözleşmesine bakın. Aldığınız daireye ihtiyacınız varsa eski daire sahibi ile kiracısı arasındaki sözleşmeye dayanarak veya yeni malik sıfatıyla tapu tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname tebliğ ettirip 6 ay süre tanıyarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Kira bedelleri de yeni malik olarak size ödenecektir.

- Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.

- Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.

- Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Yeni Bir Ev Satın Alırken Sormamız Gereken Sorular Şunlardır:

- Binanın projesi var mı?

- Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?)

- Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış?

- Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi?

- Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı?

- Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış?

- Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi?

- Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu?

- Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu?

- Bu demirler standartlara uygun mu?

- Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı?

- Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı?

Bu sorulara olumlu yanıt veriyorsak “yapımız güvenlidir” diyebiliriz.

Emlak Vergi Beyannamesi :

- Emlak vergi beyannamesi, her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi birinci taksiti beyan edilen aylarda (Mart, Nisan, Mayıs ayları içinde), ikinci taksiti de Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir,

- Kimler Bina, Arazi Beyannamesi Verecektir?

- Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi. Her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler, bina, arazi beyannamesi vereceklerdir.

- Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname, çocuklar adına düzenlenecek, ancak velisi tarafından imzalanacaktır.

- Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler.

- İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlâk vergisinden müteselsilen sorumludurlar.

- Beyanname, vekâletname ile verilebilir. Vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.

- Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir.

- Genel beyan döneminde belirlenen emlak vergi değerleri Vergi Usul Kanunu’na göre Bakanlar Kurulu’ nca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak arttırılacaktır. Mükelleflerin bu arttırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir.

- Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek, taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.

- Örneğin; 04/03/2007 tarihinde satılan taşınmazı 31/12/2007 tarihine kadar, 15/12/2007 tarihinde satılan taşınmazı yine 31/12/2007 tarihine kadar emlâk vergi dairelerine bildirmelidirler.

El Değiştirmede Vergi Sorumluluğu:

- 1319 sayılı yasanın 30’ uncu maddesinin 3239 sayılı Kanun’ un 110’ uncu maddesiyle değişen fıkrasınca;

- Devir ve ferağ yapılan bina ve arazinin devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlâk vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan, müteselsilen sorumludur, ancak devir alanın eski malike rucu hakkı saklıdır.

Qurbaa.Com

Her hafta Pazartesi günler yazılarıma devam ediyorum. Fakat bu hafta sadece yazı yazmak istemedim. Bu hafta sizlere Radyoda program yapan bir arkadaşımı tanıtacağım. Bu arkadaşımla bende